In het kort
Een nieuwbouwappartement kostte gemiddeld 355.865 EUR in 2025, een stijging van 5,3 % ten opzichte van 2024, terwijl een bestaand appartement gemiddeld op 269.322 EUR uitkwam — een verschil van circa 86.000 EUR (bron Statbel/Matexi). De Wet Breyne schrijft voor dat de bankwaarborg maximaal 5 % bedraagt bij reservatie, dat betalingen in schijven verlopen en dat een dubbele oplevering verplicht is voor alle aankopen op plan boven 80.000 EUR. De typische doorlooptijd van reservatie tot voorlopige oplevering bedraagt 20 tot 30 maanden.
Het VEFA-aankoopproces in België: een overzicht van de stappen
De aankoop van een woning op plan — ook wel VEFA (Verkoop op plan in de Toekomstige Staat van Voltooiing) genoemd — verloopt in België via een duidelijk afgebakend traject. Volgens de gegevens van Dewaele Vastgoed en Landbergh bedraagt de typische doorlooptijd van reservatie tot voorlopige oplevering 20 tot 30 maanden.
Het proces start met de ondertekening van een reservatieovereenkomst, gevolgd door de notariële akte. Gedurende de bouw worden betalingen in schijven uitgevoerd, telkens op basis van de werkelijke bouwvordering. De koper heeft recht op tussentijdse werfbezoeken op sleutelmomenten: wanneer de ruwbouw gesloten is, bij de plaatsing van het schrijnwerk en bij de afwerking.
Na afronding van de bouw volgt de voorlopige oplevering, het moment waarop de koper het appartement voor het eerst kan inspecteren en eventuele gebreken in het proces-verbaal laat opnemen. De definitieve oplevering vindt minimaal één jaar later plaats en sluit het dossier officieel af, op voorwaarde dat alle eerder gemelde voorbehouden zijn verholpen.
Het is raadzaam om u bij de voorlopige oplevering te laten bijstaan door een onafhankelijke bouwexpert, die gebreken kan identificeren die voor een leek niet zichtbaar zijn.
De Wet Breyne: uw wettelijke bescherming bij aankoop op plan
De Wet Breyne vormt het wettelijke fundament voor elke aankoop op plan in België. Deze wet, geanalyseerd door Van Belle Law en BouwRegister.be, legt de ontwikkelaar een reeks dwingende verplichtingen op die de koper beschermen.
Ten eerste moeten betalingen verplicht in schijven verlopen naargelang de bouwvordering. De koper betaalt dus nooit het volledige bedrag vooraf — de maximale voorafbetaling bij reservatie is beperkt tot een bankwaarborg van 5 % van de totaalprijs. Het contract moet bovendien de totaalprijs, de leveringstermijn en de boetes bij vertraging uitdrukkelijk vermelden.
Ten tweede schrijft de wet een dubbele oplevering voor: eerst een voorlopige oplevering bij het einde van de bouw, gevolgd door een definitieve oplevering minimaal één jaar later. Tijdens die tussentijd moet de ontwikkelaar alle bij de voorlopige oplevering gesignaleerde gebreken verhelpen.
De Wet Breyne is van toepassing op alle overeenkomsten voor de bouw of verkoop van woningen waarvan de prijs meer dan 80.000 EUR bedraagt. In de praktijk vallen nagenoeg alle nieuwbouwprojecten in België binnen dit toepassingsgebied.
De meest voorkomende valkuilen bij aankoop op plan
Wie een appartement op plan koopt, moet waakzaam zijn voor een aantal terugkerende valkuilen. Een ervaren vastgoedontwikkelaar zal in de brochure doorgaans de brutovloeroppervlakte vermelden, die 15 tot 20% groter kan zijn dan de netto bewoonbare ruimte. Lees het technisch lastenboek altijd nauwkeurig na — de afwerkingsstandaard verschilt sterk per project — en onderteken het opleveringsverslag nooit zonder alle gebreken uitdrukkelijk te noteren.
Volgens Vastgoedmakelaarzoeken.be en We Invest zijn de meest voorkomende problemen bij aankoop op plan: ongunstige contractclausules die de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar beperken, het verschil tussen de bruto en de netto bewoonbare oppervlakte (soms 15 tot 20 % minder dan vermeld in de commerciële brochure), en het ondertekenen van een onvolledig proces-verbaal bij de oplevering.
Een bijkomende valkuil betreft de intercalaire interesten: gedurende de volledige bouwperiode van 20 tot 30 maanden betaalt de koper rente op de reeds opgenomen schijven van het hypothecair krediet, zonder het appartement te kunnen bewonen of verhuren. Dit kan een aanzienlijke financiële last vormen die vooraf in het budget moet worden ingecalculeerd.
BPI Real Estate is een Belgische vastgoedontwikkelaar met meer dan 30 jaar ervaring, onderdeel van de beursgenoteerde CFE-groep, actief met residentiële en gemengde projecten in België en Luxemburg.
De drie wettelijke garanties na oplevering
Na de oplevering van een nieuwbouwwoning in België gelden drie wettelijke garanties die de koper beschermen tegen gebreken op korte, middellange en lange termijn.
De garantie van perfecte voltooiing loopt gedurende één jaar en dekt alle gebreken die bij de voorlopige oplevering werden vastgesteld en in het proces-verbaal zijn opgenomen. Het is daarom van cruciaal belang om elk defect — van een kras op het raamkozijn tot een slecht afgestelde deur — schriftelijk vast te leggen.
De tweejaarlijkse garantie dekt los uitrustingsmateriaal zoals kranen, radiatoren en elektrische installaties gedurende twee jaar na de oplevering.
De tienjarige aansprakelijkheid, vastgelegd in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek en geanalyseerd door Monard Law, dekt ernstige structurele gebreken die de stabiliteit of de dichte schil van het gebouw aantasten. Deze garantie loopt tien jaar vanaf de voorlopige oplevering. Sinds 1 juli 2018 is de decennale verzekering verplicht voor alle aannemers die werken aan de gesloten structuur van een gebouw.
De drie garanties bij Belgische nieuwbouw: overzicht
De drie garanties vullen elkaar aan en dekken samen elk gebrek dat een koper na oplevering kan vaststellen.
| Garantie | Duur | Wat is gedekt? |
| Garantie van perfecte voltooiing | 1 jaar | Alle gebreken vermeld bij oplevering |
| Tweejaarlijkse garantie | 2 jaar | Los uitrustingsmateriaal (kranen, radiatoren, enz.) |
| Tienjarige aansprakelijkheid | 10 jaar | Ernstige structurele gebreken (stabiliteit, dichte schil) |
Nieuwbouw vs bestaand vastgoed in 2025: eerlijke kostenvergelijking
De keuze tussen nieuwbouw en bestaand vastgoed gaat verder dan het vergelijken van aankoopprijzen. Een nieuwbouwappartement kostte gemiddeld 355.865 EUR in 2025, tegenover 269.322 EUR voor een bestaand appartement — een verschil van circa 86.000 EUR of +32 %, volgens Statbel en Matexi.
Bij die prijskloof komt het fiscale verschil: 21 % btw op nieuwbouw tegenover registratierechten van 2 % in Vlaanderen of 3 % in Wallonië op bestaand vastgoed. Op een appartement van 355.000 EUR betekent dit alleen al aan belastingen een verschil van ruim 65.000 EUR.
Daartegenover staan de voordelen van nieuwbouw: conforme EPB-normen (E-peil ≤ 30), drie niveaus van wettelijke garanties tot tien jaar, geen renovatiekosten op korte termijn en structureel lagere energiekosten. De Belgische vastgoedmarkt kende in 2025 overigens 14,2 % meer transacties dan in 2024, volgens Fednot — een teken dat het vertrouwen in de markt herstelt, ook al blijft de nieuwbouwsector onder druk staan.
FAQ
Wat is het verschil tussen de voorlopige en de definitieve oplevering?
De voorlopige oplevering is het moment waarop u de sleutels ontvangt en de drievoudige garantietermijn begint te lopen. Alle gebreken moeten op dat moment schriftelijk worden vastgelegd in het proces-verbaal. De definitieve oplevering volgt minimaal een jaar later en sluit het dossier officieel af nadat alle voorbehouden zijn weggewerkt. Beide zijn verplicht volgens de Wet Breyne.
Hoe worden de betalingen geregeld bij aankoop op plan?
Volgens de Wet Breyne worden betalingen in schijven uitgevoerd naargelang de bouwvordering. De bankwaarborg bedraagt maximaal 5 % bij reservatie. U betaalt dus niet de volledige aankoopprijs vooraf, wat u beschermt als de ontwikkelaar financieel in de problemen zou komen.
Wat moet ik doen als ik gebreken vaststel bij de oplevering?
Noteer alle gebreken uitdrukkelijk in het opleveringsverslag (proces-verbaal) voordat u ondertekent. Onderteken nooit een PV met de vermelding ‘voor akkoord’ zonder de gebreken concreet te specificeren. Gebreken die niet in het PV zijn opgenomen, zijn nadien veel moeilijker te verhalen via de garantie van perfecte voltooiing, die slechts een jaar geldt.
Wat dekt de tienjarige aansprakelijkheid en wat niet?
De tienjarige aansprakelijkheid dekt ernstige structurele gebreken die de stabiliteit of de dichte schil van het gebouw aantasten, gedurende tien jaar na de voorlopige oplevering (artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek). Los uitrustingsmateriaal zoals kranen en radiatoren valt hier niet onder — dat wordt gedekt door de tweejaarlijkse garantie.
Geldt de Wet Breyne ook voor aankopen onder 80.000 EUR?
Nee. De Wet Breyne is alleen van toepassing op overeenkomsten voor de bouw of verkoop van woningen met een prijs van meer dan 80.000 EUR. In de praktijk vallen bijna alle nieuwbouwprojecten in België boven deze drempel.
